スタッフブログの記事一覧｜東京都北区（尾久）の不動産会社「センチュリー21大正ハウジング」のブログ｜センチュリー21大正ハウジング

通常、一つの不動産に対して所有権を持つのは1人のみというのが基本です。しかし、何らかの理由で、複数の人が共同で一つの不動産を所有する場合があります。
このような不動産を「共有不動産」とよび、所有権を持つ人々のことを「共有者」といいます。そして、各共有者が有する所有権の割合のことを「共有持分」といいます。

不動産が共有状態になるケースとしては、主に次の3つのパターンが挙げられます。

①一つの不動産を複数の相続人で相続した場合
②夫婦や親子でペアローンを組んで自宅を購入した場合
③複数人で出資して一つの不動産を共同購入した場合

特に、①の相続で共有状態になったケースや、②のペアローンで自宅を購入したケースでは、当事者間の関係性の変化などによって、深刻なトラブルに発展するおそれがあるため注意が必要です。

 
不動産を共有にするメリット
一般的にリスクもある共有持分ですが、状況によってはメリットが期待できることもあります。特に、夫婦でペアローンを組んでマイホームを購入するケースは、共有持分のメリットを活かした代表例といえるでしょう。

■平等に相続できる
土地はまだしも、建物に関しては物理的に分割するのが難しいので、相続財産に不動産があると、相続人の間での不公平が生じやすくなります。売却して現金化すれば平等に分配できるものの、不動産の所有権を手放したくない場合もあるでしょう。
このような場合、不動産を共有で相続すれば、相続人ごとの持分がはっきりと数値で示されるため、平等な遺産分割が可能になります。

■住宅ローンの審査に通りやすくなる
マイホームを購入する際、夫婦や親子でペアローンを組むと、それぞれの収入を合算した世帯収入で住宅ローンの審査を受けられます。こうすることで、単独でローンを組むより、借入期間や借入可能額などをより有利な条件で借り入れられるのがメリットです。 
ペアローンを組むと、夫婦もしくは親子での共有名義の不動産となり、それぞれの借入金額に応じた割合で共有持分を取得します。

■税金面で有利になる
不動産を共有することで、税金面で有利になる場合もあります。例えば、ある共有者が亡くなって相続が発生した際、相続税の課税対象は不動産全体ではなく個人の共有持分となります。そのため、単独所有の場合よりも相続税評価額を抑えられ、相続人の経済的な負担を減らすことにつながるでしょう。
また、ペアローンでマイホームを購入すると、夫婦や親子それぞれが住宅ローン控除の適用対象となります。さらに、自宅を売却する際には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例をそれぞれが利用できます。結果として、全体で最大6,000万円の控除が可能となり、大きな節税効果が期待できるのです。

 不動産を共有にするデメリットやリスク
上記のようなメリットがある反面、共有持分にはそれ以上に多くのデメリットやリスクが潜んでいます。

■不動産の売却や利活用がしにくい
共有持分の大きなデメリットは、不動産の売却や利活用のハードルが高い点です。共有不動産全体を売却したり、建て替えたりする「変更行為」には、共有者全員の同意が求められます。また、不動産を第三者に貸し出すといった「管理行為」を行うにも、賃貸借の条件によって、共有者全員の同意または、持分割合の過半数の同意を得なければなりません。

■共有者同士のトラブルが起きやすい
不動産の維持管理や活用方針については、共有者それぞれの立場や経済状況によって、考え方や希望が異なるのが当たり前です。
しかし、上記のとおり、共有不動産の変更行為や管理行為を行うには、共有者同士で合意形成をしなければなりません。費用負担の割合、リフォームの要否、売却や賃貸のタイミングなどさまざまな場面で意見が対立するため、トラブルに発展しやすくなります。

■相続が発生すると権利関係がさらに複雑化する
共有者の一人が亡くなると、その人が持っていた共有持分は、配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれます。もし、亡くなった共有者に相続人が複数いた場合、一つの共有持分がさらに細分化されてしまう可能性があります。このような代替わりが繰り返されると、共有者の数が膨らんでしまい、権利関係はますます複雑化していくでしょう。
このような状況を放置していると、いずれ誰が共有者なのかを把握することすら困難になり、売却や活用が一層困難になるおそれもあります。

以上のようなメリットとデメリットを今後の不動産購入や相続手続きの際にお役立てください。

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センチュリー21大正ハウジングは、北区・荒川区・足立区・豊島区周辺エリアを中心に東京都内の不動産売却・買取を中心とした
不動産会社です。（その他地域も対応可能）
売却・買取・任意売却・リースバック・相続・借地権底地権の売却・持分のみの売却等どんな要望でもお応えさせていただきます。
ご相談はお気軽に当社まで。お問い合わせお待ちしております。

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相続不動産の売却にかかる税金は

相続不動産を売却する際には、次に挙げる3種類の税金がかかります。それぞれどのような性質の税金で、税額はどうやって決まるのか見ていきましょう。

★譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。譲渡所得税という名前の税金があるわけではなく、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた総称となっています。これは、相続不動産の売却時に発生する税金の中でも、特に高額になりやすい税金です。課税対象となる譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

　　譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は、被相続人が不動産を取得した際の購入代金や手数料に、相続時にかかった登録免許税などを足したもの。譲渡費用は、仲介手数料など売却時にかかった経費です。購入代金は被相続人が不動産を購入したときの売買契約書などで確認できますが、書類が見つからないケースも少なくありません。その場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計上することも可能です。

★印紙税
印紙税は、相続不動産の売買契約を締結する際、契約に印紙を貼付する形で納めます。不動産売買契約書にかかる印紙税に関しては、2027年3月31日まで軽減税率が適用されます。契約金額ごとの本則税率と軽減税率は次のとおりです。
　　〈一部抜粋〉

　　　契約金額　500万円超1,000万円以下の場合　本則税率 10,000円　軽減税率 5,000円

　　　契約金額 1,000万円超5,000万円以下の場合　本則税率 20,000円　軽減税率 10,000円

　　　契約金額 5,000万円超10,000万円以下の場合　本則税率 60,000円　軽減税率 30,000円

★登録免許税
不動産を売却できるのは、当該不動産の所有者のみです。そのため、相続不動産を売却するにはあらかじめ「相続登記」を行い、所有者の名義を故人から相続人へ移転させる必要があります。この相続登記を行う際にかかるのが登録免許税です。

なお、これまで特に罰則などが設けられていなかった相続登記ですが、2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく怠ると罰則の対象となるため注意が必要です。相続登記における登録免許税の税額は、土地・建物ともに固定資産税評価額の0.4%と定められています。




相続した不動産の売却時に使えるお得な制度

★3,000万円特別控除の特例
相続した不動産を売却したときに一定の要件を満たす場合は、その譲渡所得から最高3,000万円まで控除が可能です。
　　特例の対象となる不動産 　■被相続人が一人で住んでいた家で譲渡するまで空き家であること　
　　　　　　　　　　　　　　 ■相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
　　　　　　　　　　　　       ■昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地（区分所有建物は除く）
      適用を受けるための要件    ■建物を壊して更地にするか耐震リフォームをして譲渡すること （または、買主が譲渡の日の属する年
　　　　　　　　　　　　　　　 の翌年2月15日までに更地にするか耐震リフォームを行うこと）

　　　　　　　　　　　　　 　■相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
　　　　　　　　　　　　   　 ■譲渡価格の合計額が1億円以下であること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                      　　　　　　※その他、適用期間や要件等があります。

★相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、通称「取得費加算の特例」とよばれる制度です。これは、相続不動産について相続税を納付した場合に、その税額の一部を売却時の取得費に加算できるというものです。取得費が増えると、その分だけ課税対象となる譲渡所得を圧縮できるため、結果的に譲渡所得税の節税につながります。この特例の適用を受けるための要件は次のとおりです。
　　適用を受けるための要件 　■相続人が申請すること
　　　　　　　　　　   　　 　■その不動産の相続時に相続税を納めていること
　　　　　　　　　　　　    　■相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること
なお、取得費加算の特例と「相続空き家の3,000万円特別控除」は併用できないので、両方の適用要件に当てはまる場合でもどちらか一方を選択しなければなりません。


「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった制度をうまく活用すれば、納税額を大幅に抑えられる可能性があります。ただし、これらの特例には適用要件が定められているため、自身のケースが要件に該当するかどうか事前にチェックしておきましょう。

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★コスモ川口ステーションフロント★

JR京浜東北線「川口駅」西口徒歩４分のところに位置するタワーマンションのご紹介です。
平成17年1月に竣工、株式会社リクルートコスモスが分譲した総戸数221戸のマンションです。
周辺施設は、川口西公園やコモディイイダ、オーケーストア等が徒歩３分以内にあり、また、
川口駅東口側にある2025年5月にオープンしたららテラス川口は徒歩7分ほどのところにあります。

お部屋は16階部分の南向き、陽当りも眺望も良好です。また、大切なペットも一緒に暮らせます。
マンションの共用施設にはゲストルームやシアタールーム、スカイラウンジ等がありますので
快適なマンションライフをお楽しみください。

詳しくはお気軽にお問い合わせください。

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★北区滝野川4丁目新築戸建販売中★

現在、建築中の北区滝野川4丁目新築戸建のご紹介です。

土地面積63.70㎡（19.26坪）

建物面積106.70㎡、カースペース有
南側道路、陽当り良好！

都営三田線「新板橋」駅徒歩10分、JR埼京線「板橋」駅徒歩14分、JR京浜東北線「王子」駅徒歩17分の３路線利用可！

ZEH水準仕様の省エネ住宅

徒歩3分のところに緑豊かな北区中央公園あり

完成予定は令7年6月です。
資料請求や詳細等はお気軽にお問い合わせください。

　　

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★成約御礼★
販売していた西竹ノ塚の売地が成約しました。

多くのお客様からお問い合わせをいただき感謝しております。

今後もより多くの物件をご紹介できるよう努めてまいります。引き続きどうぞよろしくお願いいたします。

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北区西ヶ原２丁目売地販売中！

飛鳥山公園徒歩3分、旧古河庭園徒歩9分のところに位置する静かな住宅地内の土地です。
東京メトロ南北線「西ヶ原」駅徒歩4分、都電荒川線「飛鳥山」駅徒歩7分、
JR京浜東北線「王子」駅徒歩11分等、3路線が利用可能で通勤通学も便利です。
土地面積は248.73㎡（75.24坪）あり、建築条件はありませんのでお好きなプランで建築できます。

詳細はお気軽にお問い合わせください。

　

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2025年4月より全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます。

　
   ※省エネ基準とは、建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造および設備に関する基準であり、
      一次エネルギー消費量基準（設備等の一次エネルギーの消費量を評価する基準）と外皮基準（屋根、窓や外壁等の外皮
      性能を評価する基準）の２つの基準があります。

建築確認申請手続きのなかで省エネ基準の適合性審査を行います。

省エネ基準に適合しない場合や必要な手続き等を怠った場合は、確認済証や検査済証が交付されません。
確認済証が交付されないと工事の着工や使用開始が遅れますので、早めの準備が大切です。

省エネ基準適合の義務化は2025年4月に施行予定となり、施行日以後に工事に着手する建築物が適合義務の対象となります。

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足立区西竹の塚1丁目で売地が出ました！

最寄り駅は東武伊勢崎線「竹の塚」駅で西口から徒歩4分のところに位置します。
土地面積は、224.32㎡（67.85坪）ありますので、アパート、二世帯住宅や賃貸併用住宅等に最適です。
建築条件はありませんので、お好きなハウスメーカーで建築できます。

詳細はお気軽に当社までお問い合わせください。


　　　

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