カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2025/11/25 11:49
通常、一つの不動産に対して所有権を持つのは1人のみというのが基本です。しかし、何らかの理由で、複数の人が共同で一つの不動産を所有する場合があります。
このような不動産を「共有不動産」とよび、所有権を持つ人々のことを「共有者」といいます。そして、各共有者が有する所有権の割合のことを「共有持分」といいます。
不動産が共有状態になるケースとしては、主に次の3つのパターンが挙げられます。
①一つの不動産を複数の相続人で相続した場合
②夫婦や親子でペアローンを組んで自宅を購入した場合
③複数人で出資して一つの不動産を共同購入した場合
特に、①の相続で共有状態になったケースや、②のペアローンで自宅を購入したケースでは、当事者間の関係性の変化などによって、深刻なトラブルに発展するおそれがあるため注意が必要です。
不動産を共有にするメリット
一般的にリスクもある共有持分ですが、状況によってはメリットが期待できることもあります。特に、夫婦でペアローンを組んでマイホームを購入するケースは、共有持分のメリットを活かした代表例といえるでしょう。
■平等に相続できる
土地はまだしも、建物に関しては物理的に分割するのが難しいので、相続財産に不動産があると、相続人の間での不公平が生じやすくなります。売却して現金化すれば平等に分配できるものの、不動産の所有権を手放したくない場合もあるでしょう。
このような場合、不動産を共有で相続すれば、相続人ごとの持分がはっきりと数値で示されるため、平等な遺産分割が可能になります。
■住宅ローンの審査に通りやすくなる
マイホームを購入する際、夫婦や親子でペアローンを組むと、それぞれの収入を合算した世帯収入で住宅ローンの審査を受けられます。こうすることで、単独でローンを組むより、借入期間や借入可能額などをより有利な条件で借り入れられるのがメリットです。
ペアローンを組むと、夫婦もしくは親子での共有名義の不動産となり、それぞれの借入金額に応じた割合で共有持分を取得します。
■税金面で有利になる
不動産を共有することで、税金面で有利になる場合もあります。例えば、ある共有者が亡くなって相続が発生した際、相続税の課税対象は不動産全体ではなく個人の共有持分となります。そのため、単独所有の場合よりも相続税評価額を抑えられ、相続人の経済的な負担を減らすことにつながるでしょう。
また、ペアローンでマイホームを購入すると、夫婦や親子それぞれが住宅ローン控除の適用対象となります。さらに、自宅を売却する際には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例をそれぞれが利用できます。結果として、全体で最大6,000万円の控除が可能となり、大きな節税効果が期待できるのです。
不動産を共有にするデメリットやリスク
上記のようなメリットがある反面、共有持分にはそれ以上に多くのデメリットやリスクが潜んでいます。
■不動産の売却や利活用がしにくい
共有持分の大きなデメリットは、不動産の売却や利活用のハードルが高い点です。共有不動産全体を売却したり、建て替えたりする「変更行為」には、共有者全員の同意が求められます。また、不動産を第三者に貸し出すといった「管理行為」を行うにも、賃貸借の条件によって、共有者全員の同意または、持分割合の過半数の同意を得なければなりません。
■共有者同士のトラブルが起きやすい
不動産の維持管理や活用方針については、共有者それぞれの立場や経済状況によって、考え方や希望が異なるのが当たり前です。
しかし、上記のとおり、共有不動産の変更行為や管理行為を行うには、共有者同士で合意形成をしなければなりません。費用負担の割合、リフォームの要否、売却や賃貸のタイミングなどさまざまな場面で意見が対立するため、トラブルに発展しやすくなります。
■相続が発生すると権利関係がさらに複雑化する
共有者の一人が亡くなると、その人が持っていた共有持分は、配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれます。もし、亡くなった共有者に相続人が複数いた場合、一つの共有持分がさらに細分化されてしまう可能性があります。このような代替わりが繰り返されると、共有者の数が膨らんでしまい、権利関係はますます複雑化していくでしょう。
このような状況を放置していると、いずれ誰が共有者なのかを把握することすら困難になり、売却や活用が一層困難になるおそれもあります。
以上のようなメリットとデメリットを今後の不動産購入や相続手続きの際にお役立てください。
