カテゴリ：スタッフブログ / 投稿日付：2025/07/25 09:40
相続不動産の売却にかかる税金は
相続不動産を売却する際には、次に挙げる3種類の税金がかかります。それぞれどのような性質の税金で、税額はどうやって決まるのか見ていきましょう。
★譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。譲渡所得税という名前の税金があるわけではなく、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた総称となっています。これは、相続不動産の売却時に発生する税金の中でも、特に高額になりやすい税金です。課税対象となる譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費は、被相続人が不動産を取得した際の購入代金や手数料に、相続時にかかった登録免許税などを足したもの。譲渡費用は、仲介手数料など売却時にかかった経費です。購入代金は被相続人が不動産を購入したときの売買契約書などで確認できますが、書類が見つからないケースも少なくありません。その場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計上することも可能です。
★印紙税
印紙税は、相続不動産の売買契約を締結する際、契約に印紙を貼付する形で納めます。不動産売買契約書にかかる印紙税に関しては、2027年3月31日まで軽減税率が適用されます。契約金額ごとの本則税率と軽減税率は次のとおりです。
〈一部抜粋〉
契約金額 500万円超1,000万円以下の場合 本則税率 10,000円 軽減税率 5,000円
契約金額 1,000万円超5,000万円以下の場合 本則税率 20,000円 軽減税率 10,000円
契約金額 5,000万円超10,000万円以下の場合 本則税率 60,000円 軽減税率 30,000円
★登録免許税
不動産を売却できるのは、当該不動産の所有者のみです。そのため、相続不動産を売却するにはあらかじめ「相続登記」を行い、所有者の名義を故人から相続人へ移転させる必要があります。この相続登記を行う際にかかるのが登録免許税です。
なお、これまで特に罰則などが設けられていなかった相続登記ですが、2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく怠ると罰則の対象となるため注意が必要です。相続登記における登録免許税の税額は、土地・建物ともに固定資産税評価額の0.4%と定められています。
相続した不動産の売却時に使えるお得な制度
★3,000万円特別控除の特例
相続した不動産を売却したときに一定の要件を満たす場合は、その譲渡所得から最高3,000万円まで控除が可能です。
特例の対象となる不動産 ■被相続人が一人で住んでいた家で譲渡するまで空き家であること
■相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
■昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地（区分所有建物は除く）
適用を受けるための要件 ■建物を壊して更地にするか耐震リフォームをして譲渡すること （または、買主が譲渡の日の属する年
の翌年2月15日までに更地にするか耐震リフォームを行うこと）
■相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
■譲渡価格の合計額が1億円以下であること
※その他、適用期間や要件等があります。
★相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、通称「取得費加算の特例」とよばれる制度です。これは、相続不動産について相続税を納付した場合に、その税額の一部を売却時の取得費に加算できるというものです。取得費が増えると、その分だけ課税対象となる譲渡所得を圧縮できるため、結果的に譲渡所得税の節税につながります。この特例の適用を受けるための要件は次のとおりです。
適用を受けるための要件 ■相続人が申請すること
■その不動産の相続時に相続税を納めていること
■相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること
なお、取得費加算の特例と「相続空き家の3,000万円特別控除」は併用できないので、両方の適用要件に当てはまる場合でもどちらか一方を選択しなければなりません。
「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった制度をうまく活用すれば、納税額を大幅に抑えられる可能性があります。ただし、これらの特例には適用要件が定められているため、自身のケースが要件に該当するかどうか事前にチェックしておきましょう。
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